jueves, 11 de agosto de 2011

Fuertes controles de la AFIP a los fideicomisos inmobiliarios


El fisco nacional  puso en marcha una comisión interna que tiene por objeto analizar maniobras vinculadas con el Impuesto a las Ganancias. 


Cerca del 80% de los desarrollos inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires y de las principales localidades del interior del país se llevan a cabo mediante la utilización de fideicomisos inmobiliarios.
Se trata de una figura legal por la cual una empresa o particular (fiduciante) aporta el capital, los bienes y/o los recursos para que otro sujeto (fiduciario) los administre con el fin de, por ejemplo, construir una propiedad. Una vez finalizada la obra, el administrador entrega las unidades a otro particular o empresa que adquiere el carácter de beneficiario.
En muchos casos, el fiduciante y el beneficiario responden a la misma persona. En otras palabras, aporta el capital y los recursos para que el administrador (fiduciario) construya las propiedades y luego se las adjudique.
Ante la magnitud que han alcanzado los fideicomisos en el sector inmobiliario y dado su especial tratamiento impositivo, en la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) ya se encendió la alarma.
De acuerdo a la información a la que pudo acceder iProfesional.com, el organismo a cargo de Ricardo Echegaray, ya puso en marcha una comisión interna para analizar con mayor profundidad las maniobras de evasión que se concretan cuando se utiliza esta figura.

"De hecho, así como hay una comisión interna, también se ha conformado otra que está integrada por asesores externos de entidades profesionales y empresariales a fin de analizar con mayor profundidad el tema", señaló una importante fuente que forma parte del equipo pero que pidió reserva de identidad.
"La AFIP está trabajando con la finalidad de resolver los agujeros que se presentan en el tratamiento de los fideicomisos inmobiliarios en el Impuesto a las Ganancias", señaló otra fuente involucrada en las comisiones creadas por el fisco nacional.
"Puntualmente, el organismo de recaudación quiere que la adjudicación de las unidades se realice a valor de plaza o mercado y no al costo", precisó a este medio un reconocido experto que fue convocado para integrar dichas comisiones.
El tema no es menor ya que, obviamente, el valor de mercado de las propiedades está muy por encima del costo de construcción de las mismas. Por ende, el importe a ingresar en concepto del Impuesto a las Ganancias y del Impuesto al Valor Agregado (IVA) es significativamente mayor de acuerdo con la propuesta del fisco nacional.
A fin de dimensionar la importancia que reviste este tema para el sector, Germán Gómez Picasso, director de la firma especializada Reporte Inmobiliario, estimó que "cerca del 80% de los desarrollos llevados adelante en Buenos Aires y en las principales ciudades del interior del país se concretan a través de la utilización de fideicomisos".
Pero la nueva estrategia fiscal no termina aquí. La AFIP también avanzará sobre los administradores (fiduciarios).
"Es sabido que la AFIP pretende que el fideicomiso, pague el 35% de Ganancias sobre el valor de mercado de las unidades adjudicadas. De no haberlo hecho, amparados en que se trata de fideicomisos de construcción al costo, la AFIP iría en contra del administrador ya que subsiste la responsabilidad solidaria del mismo", precisó la fuente consultada.

Los fideicomisos de construcción al costo se configuran bajo contratos donde los fiduciantes son, al mismo tiempo, beneficiarios. En sí, tienen por objetivo construir un inmueble, aportando el terreno y soportando el costo de la obra, con el solo fin de adjudicar las unidades a los mismos fiduciantes.

Si bien, los expertos fueron cautos al dar detalles respecto al trabajo de las comisiones, aseguraron que respecto al tema de la responsabilidad del fiduciario "los fideicomisos deberán prestar mayor atención a lo que administran".

"De hecho, la AFIP ya está saliendo a inspeccionar a los fideicomisos inmobiliarios", concluyeron los especialistas.
Francisco María Pertierra Cánepa, director ejecutivo de la Asociación Argentina de Fideicomisos y Fondos de Inversión Directa (AAFyFID) advirtió que la avanzada caería en un mal momento ya que "actualmente, el mercado se está desacelerado".
"Los inversores están a la expectativa mientras que los desarrolladores deben afrontar altos costos sin poder ampliar el precio de venta, lo que achica considerablemente el margen, advirtió Pertierra Cánepa.
Como aspecto positivo señaló que los mayores controles "permitirán diferenciar entre un fiduciario (administrador) idóneo y un fiduciario improvisado".
De esta forma, las nuevas medidas se sumarían a los controles vigentes. Al respecto, Damián Tabakman, especialista del sector, aseguró que "ya existe un fuerte control de la AFIP que recae sobre los fideicomisos inmobiliarios".
Y agregó: "De hecho, si bien concentran una gran cantidad de transacciones del mercado, existen personas que se atemorizan ante los controles ya vigentes y optan por concretar la operación inmobiliaria a través de otro mecanismo que no sean los fideicomisos inmobiliarios".
Mecanismo de control vigente
Actualmente, existe un régimen de información que obliga a los administradores (fiduciarios) de fideicomisos financieros e inmobiliarios a declarar anualmente ante la AFIP las características de los instrumentos constituidos.

En relación a los fideicomisos no financieros, el fisco solicita informar los siguientes datos:

  • Respecto de fiduciantes, fiduciarios, beneficiarios y fideicomisarios:
    • Apellido y nombres.
    • Denominación o razón social.
    • CUIT, CUIL o CDI.
    • Clase o tipo de fideicomiso.
    • Datos identificatorios de los bienes y monto total por entregas de dinero o bienes realizados por los fiduciantes en el período a informar, así como también el total acumulado por cada período informado, valuados de acuerdo a la Ley de Impuesto a las Ganancias.
Los datos suministrados por los administradores de los fideicomisos se confrontan contra la información proveniente de las declaraciones juradas anuales del Impuesto a las Ganancias y Bienes Personales.

Una vez realizado el cruce de datos, las autoridades fiscales pueden avanzar sobre las inconsistencias detectadas.

A modo de ejemplo, resulta curioso encontrar el caso de un contribuyente que figura como un fuerte inversor en fideicomisos y que no presenta las mencionadas declaraciones.

Fuente: iprofesional



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