miércoles, 25 de agosto de 2010

la Resolución sobre Registro de Operaciones Inmobiliarias deja muchas dudas

JUAN M. CÁCERES en Errepar también opina que con la Resolución 2820 de la AFIp hay más dudas que certezas. Transcribiré a continuación algunas preguntas que él responde y otras consideraciones que me han parecido interesantes.

Dice. "En realidad, deberíamos haber titulado este trabajo "Una certeza e infinidad de dudas". La única certeza respecto del régimen de información establecido por la resolución general (AFIP) 2820 es que, una vez más, se ha puesto en cabeza de los administrados -y por propiedad transitiva de las reglamentaciones tributarias, en cabeza de los asesores impositivos- la obligación de remitir una enorme y engorrosa cantidad de información respecto de las operaciones inmobiliarias efectuadas por determinados contribuyentes....



1. Condóminos con participación menor a 30 hectáreas en el condominio.

El artículo 15 de la norma indica que cuando el condominio no haya cumplido con el deber de información, por la razón que fuere, corresponde a los condóminos, independientemente de su participación.



2. El condominio no informa. ¿Deben inscribirse todos los condóminos?

Sí, corresponde a cada condómino empadronarse e informar su participación en el condominio y los contratos vigentes.



3. Superado el parámetro objetivo de $ 8.000, ¿corresponde informar todos los contratos o sólo los que superen esa cifra?

Corresponde informar todos los contratos, pues la resolución habla de rentas brutas en conjunto.



5. Un inmueble rural de menos de 30 hectáreas es alquilado en una cifra superior a los $ 8.000 mensuales. ¿Corresponde el empadronamiento?

Sí, la resolución, en su artículo 2, inciso b), no hace distinción entre inmuebles urbanos y rurales.



6. Una persona posee 2 inmuebles rurales de menos de 30 hectáreas ubicados en distintas localidades. ¿Corresponde la inclusión?

No, entendemos que se trata de distintas unidades de explotación, según lo establecido en el Anexo de la resolución general (AFIP) 2820. La duda podría plantearse si se tratara de un mismo arrendatario de los 2 inmuebles, en cuyo caso puede ser considerado el conjunto como una unidad de explotación. En nuestra interpretación, tampoco corresponde en este caso, pues no son distintas unidades.



7. Pagos en efectivo establecidos en función de la cotización de un bien.

La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), en el "ABC de Consultas", ha "recomendado", con una curiosa selección del modo verbal (está redactado en modo potencial, cuando correspondería al Fisco hacerlo en modo imperativo), la forma de informarlos en la consulta "ID 13621717". Indica el Fisco que deben ser informados "en efectivo", indicando en el campo "Monto del precio pactado en efectivo" el valor que tendría a la fecha que se informa; luego, en el campo "Otra modalidad de pago" informar las variables del contrato, y en el campo "Monto en pesos al finalizar el contrato", el importe que resulte de multiplicar lo informado en el primer campo por la frecuencia de pagos estipulada. En nuestra opinión, esto es incorrecto y corresponde informarlos como "pagos en especie", pues en esos términos está celebrado el contrato. Sin embargo, a efectos de evitar problemas con el Organismo Fiscal, recomendamos atender sus recomendaciones.



8. Los contratos verbales, ¿deben informarse?

La norma no indica la obligatoriedad de la instrumentación para resultar incluidos en el régimen, por lo que se interpreta que corresponde informar los contratos verbales si se superan los parámetros objetivos.



9. ¿Cómo deben informarse los contratos que incluyen más de una partida catastral?

Deben informarse todas las partidas involucradas en el mismo contrato. El sistema prevé la posibilidad de "agregar inmuebles" cuando se informa cada contrato.



10. Tratándose de un sujeto obligado a inscribirse en el padrón establecido en el artículo 1, ¿corresponde al inquilino o arrendador efectuar retenciones de ganancias por los pagos que efectúe a partir de la vigencia de la norma?

En este caso, ha dicho la AFIP, a través del "ABC de Consultas", que corresponde efectuar las retenciones. Interpretamos incorrecta esta indicación, pues, si no, ¿qué sentido tiene el plazo hasta el 31 de agosto para cumplimentar la incorporación al régimen?



11. Tratándose de un sujeto monotributista al que corresponda su empadronamiento, ¿deben efectuarse retenciones de ganancias al momento del pago si no ha cumplido con su obligación?

Entendemos que no....


12. Un locatario, cuyo contrato particular no obliga al locador a empadronarse, pero sabe que alquila otras propiedades y que, por el conjunto de las mismas, sí estaría obligado a inscribirse en el Registro, ¿debe verificar la inscripción al momento de realizar el pago?

No. Entendemos que la obligación, establecida en los artículos 13 y 14 de la resolución, sólo resulta obligatoria para los contratos que por sí solos generan la obligación de inclusión. No hay manera de que el locatario sepa a ciencia cierta el monto global de alquileres percibidos por el locador.



14. En el caso de la cesión de la nuda propiedad con reserva de usufructo de un inmueble rural, ¿quién está obligado a informar?

Debe informarlo el cedente, por quedar encuadrado en el inciso f) del artículo 2 de la resolución. La AFIP opina que puede informarlo tanto el cedente como el cesionario (usufructuario), pero en nuestra interpretación esto es incorrecto, ya que el acto jurídico de la cesión de la nuda propiedad es llevado adelante por el cedente, siendo éste el sujeto obligado a informar. Como titular del inmueble, debe cargar al nudo propietario.
En este punto, coincido con el autor de esta nota

En tanto Mario Rapisarida también en una nota en Errepar dice: "Con respecto a las obligaciones que la resolución general (AFIP) 2820 pone en cabeza de los contribuyentes ilegítimamente, sólo podemos esperar que las entidades que representan a los profesionales insten al Fisco a dar marcha atrás con el mismo, o lo que es menos probable, que el Fisco lo haga por sí solo, o que algún osado contribuyente plantee dicha cuestión en la Justicia con resultado incierto.

Ahora bien, en caso de que ninguno de los supuestos precedentes se cumpla, debemos asumir que estamos en presencia de una nueva forma de obligar a los contribuyentes a asumir responsabilidades que son propias del Fisco, y estaremos transitando un camino de difícil retorno en el que las obligaciones de los administrados para con el Fisco pueden no tener fronteras y quedar confundidas inexorablemente con las tareas de fiscalización que son propias del Fisco."

Agrega en otro párrafo: " el sujeto que paga debe controlar que el que va a recibir el dinero haya cumplido con un régimen de información con el Fisco, y si no cumplió, tiene la obligación de efectuarle una retención de ganancias mayor que no está dispuesta en el propio cuerpo de la resolución general (AFIP) 830.

Y eso no es todo: si por algún motivo el sujeto pagador omite efectuar esa retención, puede ser sancionado con una multa graduable entre el cincuenta por ciento (50%) y el cien por ciento (100%) del importe dejado de retener, por aplicación del artículo 45 de la ley 11683."

También dice:"Ahora bien, del análisis efectuado sobre la forma en la que debe instrumentarse para estas operaciones la retención de ganancias dispuesta por la resolución general (AFIP) 830, nos lleva indudablemente al hecho de que el contribuyente pagador debe verificar, a través de la página Web de la AFIP, el correcto cumplimiento que el responsable dador del bien da al régimen de información dispuesto por el Fisco.

Los contribuyentes no pueden detentar facultades de verificación de obligaciones tributarias sobre otros contribuyentes, ya que ambos son administrados y, como reza el artículo 35 de la ley 11683, las facultades de verificación son propias del Fisco a través de sus funcionarios o empleados."

Otra pregunta que responde el primer autor mencionado y que se da frecuentemente es la siguiente:
15. ¿Quién debe empadronarse en un caso de cesión de nuda propiedad de un inmueble rural de más de 30 hectáreas con reserva de usufructo, y que a la vez, el usufructuario arrienda a un tercero?

Siguiendo la lógica de lo explicado en el punto anterior, el obligado a empadronarse e informar es el cedente. Deberá informar, por un lado, la cesión de la nuda propiedad, y por otro, el arrendamiento del inmueble.



16. Si hay un contrato pactado por un único inmueble urbano cuyos precios pactados son $ 7.500 el primer año y $ 8.500 el segundo, ¿cuándo corresponde empadronarse?

Corresponde la inclusión en el Registro desde el momento en el que se verifica que se supera alguno de los parámetros objetivos establecidos en el artículo 2 de la resolución; en este caso, a partir del segundo año del contrato.



17. Un sujeto es titular y alquila un inmueble rural de más de 30 hectáreas y un inmueble urbano por menos de $ 8.000 mensuales. ¿Debe empadronarse sólo por el inmueble rural o por ambos?

Superado alguno de los parámetros objetivos establecidos en el artículo 2, queda incluido el contribuyente por todas las operaciones inmobiliarias que realice.



18. ¿Qué monto corresponde informar en el campo "Monto del precio pactado en efectivo en pesos"?

Debe cargarse el monto del alquiler correspondiente al mes en el que informa.


Lamentamos, una vez más, la pérfida costumbre del Fisco de aclarar cuestiones de suma importancia a través del "ABC de Consultas" de su página Web. No tenemos por qué buscar en ese lugar lo que se quiso decir en una norma de carácter general. Por otra parte, lo allí expresado carece totalmente de validez jurídica para futuros reclamos.

Agrego que la AFIP se toma un tiempo que no coincide necesariamente con el del contribuyente para evacuar las dudas en el ABC consultas, incluso algunas nunca lo son.

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